Как выгодно и легально сдавать недвижимость в Бургасе: гид для инвесторов и собственников

Бургас перестал быть городом одного сезона. Раньше загрузка держалась на трёх летних месяцах, а с сентября по май апартаменты стояли пустыми. Сегодня картина другая: «Арена Бургас» собирает концерты, спортивные и деловые события круглый год, и город регулярно принимает международные мероприятия — в мае 2027 года здесь пройдёт конкурс «Евровидение». Событийный туризм подтягивает спрос в те месяцы, которые раньше считались мёртвыми.

Для собственника это означает простую вещь: сдача жилья в Бургасе перестала быть сезонной подработкой — доход идёт круглый год, а государство относится к этой деятельности как к бизнесу, с соответствующими требованиями. И вот здесь начинается то, о чём почти не пишут в объявлениях «инвестируйте в Болгарию».

Почему нельзя ждать «нужного момента»

Между решением «буду сдавать» и первой легальной бронью лежит цепочка процедур, каждая из которых занимает недели.

Покупка объекта с проверкой и нотариальным актом — от четырёх до восьми недель, если продавец готов и документы в порядке. Открытие банковского счёта нерезиденту — от двух недель до полутора месяцев, и предсказать точно нельзя. Регистрация ЕООД — несколько рабочих дней. Категоризация или регистрация объекта в Общине Бургас — от нескольких недель, в зависимости от полноты пакета и загрузки администрации. Регистрация в ЕСТИ, получение электронной подписи, постановка на налоговый учёт — ещё время.

Сложите: путь от нуля до легально работающего объекта — это от одного до шести месяцев. Не потому, что кто-то работает плохо, а потому, что процедуры идут последовательно и каждая зависит от предыдущей. Начинать в марте с расчётом на майский пик — значит гарантированно не успеть.

Времени на раскачку нет. Если вы хотите подготовить и легализовать объект в Бургасе к пиковым событиям 2027 года — оставьте заявку на экспресс-сопровождение.

Краткосрок или долгосрок: что выбрать в Бургасе

Это первое решение, и оно определяет всё остальное — налоговый режим, необходимость категоризации, объём отчётности.

Долгосрочная аренда

Подходит для жилых районов: Меден Рудник, Изгрев, Славейков. Арендаторы — местные семьи, студенты, сотрудники предприятий. Доход ниже, зато стабилен двенадцать месяцев в году, объект изнашивается медленнее, а администрирования почти нет.

Налогообложение для физического лица: облагаемая база уменьшается на 10% нормативно признанных расходов, к остатку применяется ставка 10%. Фактическая нагрузка — около 9% от полученной суммы. Категоризация не нужна, ЕСТИ не нужна, регистрация по НДС при обычной сдаче не возникает.

Краткосрочная аренда

Подходит для Центра, Лазура, квартала «Братя Миладинови» — там, где рядом море, пляж, набережная и транспорт. Доходность в пик выше в разы, но появляется полноценная операционная деятельность: уборка, встреча гостей, бельё, ремонт, отзывы.

И появляется регулирование. Именно о нём — вся оставшаяся часть статьи.

Куда уходит доход при посуточной сдаче

Считать нужно не валовую выручку, а то, что остаётся. Из брутто-дохода вычитаются:

• комиссия платформ — существенная доля, и она берётся с каждой брони;
• уборка и расходники между заездами;
• коммунальные платежи, которые при посуточной сдаче заметно выше, чем при долгосрочной;
• такса поддержки, если объект в закрытом комплексе, — она начисляется за квадратный метр в год независимо от загрузки;
• патентный или корпоративный налог, туристический налог за ночёвки;
• бухгалтерское обслуживание — при посуточной сдаче оно перестаёт быть формальностью;
• управляющая компания или ваше время, если управляете сами.

Разница между «валовым доходом» из рекламных расчётов и реальным чистым результатом обычно измеряется десятками процентов. Сдача жилья в Бургасе окупается не там, где выше ставка за ночь, а там, где все эти статьи посчитаны до покупки, а не после.

Сдача жилья в Бургасе: пошаговый чек-лист легализации

Шаг 1. Определить, что именно у вас за объект

Здесь чаще всего ошибаются. Закон о туризме разделяет объекты на две группы, и от группы зависит процедура.

Категоризация — для мест размещения, которым присваивается категория в звёздах: семейные отели, гостевые дома, хостелы, апартаментные комплексы.

Регистрация — отдельный, более простой режим, введённый для комнат для гостей (стаи за гости) и апартаментов для гостей (апартаменти за гости). Если вы сдаёте одну-две квартиры, скорее всего вам нужна именно регистрация, а не категоризация.

Люди приходят с запросом «пройдите нам категоризацию» и удивляются, когда выясняется, что их объекту нужен другой режим. Определять это следует по документам на объект, а не по названию в объявлении.

Шаг 2. Подать документы в Общину Бургас

Заявление подаётся в Общину Бургас (ул. «Александровска» 26). В пакет обычно входят: документ о праве собственности или основании пользования, документы на объект, сведения о лице, которое будет вести деятельность, декларации о соответствии требованиям, документ об оплате пошлины. Точный перечень зависит от типа объекта и режима.

Важная деталь, которая экономит время на поиски: пошлина за категоризацию и регистрацию устанавливается не общиной, а национальной Тарифой сборов по Закону о туризме. Искать её в наредбе Общинского совета Бургаса бесполезно — там её нет. Для комнат и апартаментов для гостей сбор считается по числу спальных мест, а не за объект целиком, и вносится двумя частями: половина при подаче заявления, вторая — при получении удостоверения.

Пошлины и государственные платежи рассчитываются индивидуально — по действующей редакции тарифа на дату подачи и по параметрам конкретного объекта. Мы считаем их сразу в общей смете, вместе с остальными расходами на легализацию, чтобы вы видели итоговую сумму до старта, а не по частям в процессе.

По результату объект получает удостоверение и регистрационный номер. Этот номер вам понадобится дальше — и не только для отчётности.

Шаг 3. Зарегистрироваться в ЕСТИ

ЕСТИ — Единая система туристической информации Министерства туризма. Через неё передаются данные о размещённых гостях и ночёвках. Это не опция и не «для тех, кто хочет»: без ЕСТИ деятельность не считается легальной.

Собственники небольших объектов часто пугаются, думая, что придётся покупать гостиничный софт. Не придётся. В составе ЕСТИ работает СРН — Система регистрации размещений: обычный веб-интерфейс, где данные о каждом госте вводятся вручную. Закон о туризме прямо допускает такой способ, и для одной-двух квартир он и есть рабочий вариант. Программная интеграция нужна отелям с потоком, а не владельцу апартамента.

Состав данных, которые вносятся по каждому гостю, утверждён приказом министра туризма: порядковый номер, дата регистрации, полное имя, персональный идентификатор, дата рождения, пол, гражданство, номер и страна выдачи документа, этаж и номер комнаты, даты приезда и отъезда, число ночёвок, использование туристического пакета. Персональные данные хранятся в системе в зашифрованном виде, срок хранения — не менее двух лет.

Доступ получают через заявление, привязанное к вашему объекту и его регистрационному номеру. Для работы понадобится электронная подпись или иной способ идентификации — об этом ниже.

Шаг 4. Проверить обязанность регистрации по НДС — статья 97а ЗДДС

Это самый недооценённый пункт, и на нём попадаются даже опытные собственники.

Логика такая. Booking и Airbnb — иностранные компании. Когда они берут с вас комиссию, вы, с точки зрения болгарского НДС, получаете услугу от лица, зарегистрированного за границей. А получение таких услуг порождает обязанность регистрации по статье 97а Закона о НДС — независимо от того, физическое вы лицо или компания, и независимо от вашего оборота.

Что это значит на практике: вы должны зарегистрироваться, подавать декларации и платить НДС на сумму комиссии платформы. Не на весь ваш доход — только на комиссию. Но обязанность возникает с первой же брони через иностранную платформу.

Хорошая новость, о которой мало кто знает: регистрация по статье 97а не лишает вас права на патентный налог. Закон о местных налогах прямо называет регистрации по статьям 97а, 99 и 100 (2) исключением из общего запрета. То есть можно одновременно быть на патентном режиме и быть зарегистрированным по 97а — и это нормальная, законная конструкция.

Бюрократия в Общине Бургас растягивается на месяцы. Мы берём регистрацию под ключ, пока вы занимаетесь ремонтом или поиском объекта — выбрать сценарий подготовки.

Шаг 5. Выбрать налоговый режим

Патентный налог — упрощённый режим для небольших объектов. Условия: не более 20 комнат; объект категоризирован одной или двумя звёздами либо зарегистрирован по Закону о туризме; оборот за предыдущий год не превышает 100 000 лв. — около 51 130 € по официальному курсу 1,95583 (порог повышен со 50 000 лв. решением Общинского совета от 20.12.2024); лицо не зарегистрировано по НДС, кроме упомянутых исключений.

Важное дополнение к порогу: если в течение текущего года оборот превысит 100 000 лв., лицо переходит на общий порядок налогообложения по ЗДДФЛ уже за этот год. Патентный налог при этом остаётся должным до конца квартала, предшествующего кварталу, в котором наступило превышение. Поэтому при росте загрузки — а событийный туризм её как раз разгоняет — оборот стоит отслеживать не по итогам года, а помесячно.

Налог платится за комнату в год, а не с дохода. Размер установлен Общинским советом Бургаса в приложении № 1 к наредбе о местных налогах:

Где находится объект	Патентный налог
гр. Бургас	50 лв. за комнату в год (≈ 25,6 €)
Составные селища общины — Българово, Братово, Брястовец, Димчево, Драганово, Изворище, Маринка, Миролюбово, Равнец, Твърдица, Извор	25 лв. за комнату в год (≈ 12,8 €)

Обратите внимание: внутри города ставка едина. Ни Центр, ни Лазур, ни Меден Рудник не считаются по-разному — деление на зоны в Бургасе применяется к другим видам патентной деятельности, но не к местам размещения.

Три практических следствия, о которых редко предупреждают:

• Декларация по чл. 61н подаётся до 31 января. Если деятельность начинается позже — непосредственно перед стартом.
• Заплатили всю сумму до 31 января — получаете скидку 5%.
• Для мест размещения налог не делится по кварталам. Для большинства патентных видов деятельности сумма пропорциональна числу кварталов работы, но места размещения из этого правила прямо исключены. Открылись в июне — платите за полный год. Это меняет расчёт для тех, кто планирует запуститься к маю 2027-го: год оплачивается целиком независимо от даты старта.

Если объектов несколько, налог платится за каждый отдельно.

Общий режим через компанию — когда объектов несколько, обороты выше порога или планируется развитие. Корпоративный налог с прибыли, полноценный бухгалтерский учёт, при превышении оборота — обязательная регистрация по НДС уже на общих основаниях.

Выбор режима лучше делать до покупки объекта, потому что от него зависит, на кого объект оформлять — на физическое лицо или на компанию. Переоформление задним числом означает новую сделку, новые сборы и новый налог на приобретение.

Есть и вторая причина решать это заранее. Если ваш бюджет близок к 600 000 лв. (около 307 000 €), сделку можно выстроить так, чтобы она давала ещё и основание для ВНЖ. Но именно выстроить: покупка на физическое лицо статуса не даёт, сколько бы она ни стоила — инвестиционное основание требует, чтобы недвижимость приобреталась на болгарское юридическое лицо, в котором инвестор участвует через внесение средств в уставный капитал. Порядок шагов принципиален: сначала структура, затем сделка, и только потом подача документов. В обратном порядке это не работает, и исправить постфактум нельзя — придётся перепродавать объект.

Хорошая новость: одно другому не мешает. Объект не обязан простаивать ради статуса — его можно сдавать по всем правилам, описанным выше. Условия инвестиционного основания и реальный кейс, где покупка на 307 000 € не дала права на статус, разобраны в отдельной статье: инвестиционный ВНЖ Болгарии через недвижимость.

Шаг 6. Туристический налог: он считается за вас

Это отдельный платёж поверх всего перечисленного — за каждую ночёвку. Ставки в Общине Бургас:

Тип объекта	За ночёвку в гр. Бургас
Класс А, 4–5 звёзд	2,00 лв.
Класс А, 3 звезды	1,50 лв.
Класс А, 1–2 звезды	1,00 лв. (в сёлах 0,50 лв.)
Класс Б — семейные отели, хостели, дома для гостей, бунгало — 1–3 звезды	1,00 лв. (в сёлах 0,50 лв.)
Класс В — комнаты для гостей и апартаменты для гостей	1,00 лв.

А теперь то, ради чего стоит дочитать этот раздел. Сумму налога вы не рассчитываете сами. Согласно наредбе, её определяет сотрудник общинской администрации, умножая ставку на число ночёвок из данных ЕСТИ. Министерство туризма передаёт эти данные общинам ежемесячно.

Иными словами, ЕСТИ — это не отчётность ради отчётности. Это источник, из которого община видит вашу фактическую загрузку и на его основании выставляет налог. Занизить нечего: цифра приходит не от вас.

Платится налог до 15-го числа месяца, следующего за месяцем ночёвок, декларация подаётся до 30 января за прошедший год.

Что упускают чаще всего

Регламент ЕС о краткосрочной аренде уже действует

С 20 мая 2026 года применяется Регламент (ЕС) 2024/1028 о сборе и обмене данными о краткосрочной аренде. Платформы обязаны требовать у объявления действительный регистрационный номер объекта, проверять его и передавать данные о ночёвках и гостях контролирующим органам.

Практическое следствие: объявление без корректного номера платформа может деактивировать или снять. Раньше «серая» сдача была вопросом вероятности проверки — теперь платформа сама становится точкой контроля, а данные о ваших ночёвках уходят в органы автоматически.

Это уже не будущее и не «планируется». Это работает третий месяц.

Управление объектом из-за границы

Если вы живёте не в Болгарии, вам понадобятся инструменты удалённого доступа к государственным системам:

• КЕП — квалифицированная электронная подпись. Оформляется у болгарского поставщика, нужна для ЕСТИ, подачи деклараций, работы с НАП.
• ПИК НАП — персональный идентификационный код Национального агентства доходов, альтернативный способ доступа к части сервисов.
• Доверенное лицо в Болгарии — для получения корреспонденции, представительства в общине и в инстанциях. Многие уведомления приходят на болгарском и на бумажный адрес; пропущенный срок ответа стоит дороже, чем содержание представителя.

Организовать это можно за один короткий приезд, если заранее выстроить график встреч — в банке, у нотариуса, у поставщика электронной подписи и в общине.

«Серые» схемы перестали работать

Сдача через группы в Facebook и объявления «без документов» держалась на том, что налоговая физически не видела эти сделки. В 2026–2027 годах эта логика сломана сразу с трёх сторон: платформы передают данные по регламенту ЕС; ЕСТИ фиксирует ночёвки; банковские переводы прозрачны.

Сдача жилья в Бургасе без регистрации в 2026–2027 годах — это уже не экономия, а отложенный штраф. Санкции при этом — не единственная проблема. Незарегистрированный объект нельзя разместить на крупных площадках, а значит вы теряете именно тот спрос, ради которого всё затевалось: организованных туристов, деловые группы и гостей, приезжающих на события.

Порядок действий, если объект уже есть

1. Определить тип объекта и нужный режим — категоризация или регистрация.
2. Проверить, на кого оформлен объект и подходит ли это лицо для планируемой деятельности.
3. Собрать пакет и подать документы в Общину Бургас, получить регистрационный номер.
4. Зарегистрироваться в ЕСТИ.
5. Проверить обязанность по статье 97а ЗДДС — она возникает с первой брони через иностранную платформу.
6. Выбрать налоговый режим и подать декларацию по чл. 61н до 31 января (полная оплата в этот же срок даёт скидку 5%).
7. Оформить КЕП или ПИК, назначить доверенное лицо, если вы за границей.
8. Настроить внесение гостей в СРН и уплату туристического налога до 15-го числа следующего месяца.

Частые вопросы

Нужна ли категоризация, если я сдаю одну квартиру в Бургасе?
Скорее всего нет — вам нужна регистрация. Категоризация со звёздами предусмотрена для отелей, гостевых домов и хостелов, а для комнат и апартаментов для гостей действует более простой режим регистрации. Определяется это по документам на объект.

Сколько стоит патентный налог в Бургасе?
50 лв. за комнату в год в гр. Бургас (около 25,6 €) и 25 лв. в составных селищах общины. Ставка едина по всему городу. Условия применения: не более 20 комнат, оборот до 100 000 лв. (около 51 130 €) за предыдущий год, объект категоризирован одной-двумя звёздами или зарегистрирован по Закону о туризме.

Какой туристический налог в Бургасе за ночёвку?
От 0,50 до 2,00 лв. в зависимости от класса и категории объекта. Для комнат и апартаментов для гостей (класс В) — 1,00 лв. за ночёвку. Сумму рассчитывает община по данным ЕСТИ, платёж — до 15-го числа следующего месяца.

Обязательна ли регистрация по НДС при работе с Booking и Airbnb?
Да. Комиссия иностранной платформы — это услуга, полученная от лица за пределами Болгарии, и она порождает обязанность регистрации по статье 97а ЗДДС независимо от оборота и от того, физическое вы лицо или компания. НДС платится с суммы комиссии, а не со всего дохода. На право применять патентный налог такая регистрация не влияет.

Можно ли сдавать жильё в Болгарии без регистрации в ЕСТИ?
Нет. Без ЕСТИ деятельность не считается легальной, а с 20 мая 2026 года платформы дополнительно обязаны проверять регистрационный номер объекта по Регламенту (ЕС) 2024/1028 и могут снять объявление без него.

Нужно ли приезжать в Болгарию, чтобы всё оформить?
Большинство процедур закрывается дистанционно при наличии квалифицированной электронной подписи или ПИК НАП и доверенного лица в Болгарии. Личное присутствие обычно требуется при открытии банковского счёта.

Что делаем мы

INTCONSULT работает на рынке недвижимости и юридического сопровождения в Болгарии более 10 лет. Мы закрываем весь путь: подбор и юридическая проверка объекта, сделка у нотариуса, регистрация компании при необходимости, категоризация или регистрация в общине, ЕСТИ, налоговый режим, постоянное бухгалтерское обслуживание и юридическое сопровождение перед инстанциями.

Сдача жилья в Бургасе — это связка из нескольких процедур, и каждая зависит от предыдущей. Вам не нужно собирать по частям юриста, бухгалтера, риелтора и переводчика и следить, чтобы они не потеряли друг друга. Один менеджер, одна точка ответственности, фиксированная стоимость по этапам.

Разберём вашу ситуацию за 30 минут — что реально успеть, в каком порядке и сколько это стоит. Если задача не решается, скажем прямо.

Источники

• Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на Община Бургас — burgascouncil.org/node/2008
• Наредба за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община Бургас — burgascouncil.org/node/3462
• Единна система за туристическа информация (ЕСТИ), Министерство на туризма — tourism.government.bg
• Регламент (ЕС) 2024/1028 за събиране и обмен на данни за краткосрочно настаняване — прилага се от 20 май 2026 г.
• Закон за местните данъци и такси; Закон за данък върху добавената стойност, чл. 97а; Закон за туризма

Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки патентного и туристического налога приведены по действующей Наредбе за определяне размера на местните данъци на територията на Община Бургас; пошлины за категоризацию и регистрацию устанавливаются Тарифой сборов по Закону о туризме. Ставки, тарифы и перечни документов могут меняться — актуальные значения уточняются на дату обращения. Суммы указаны в левах, как в тексте наредбы; после перехода Болгарии на евро с 1 января 2026 года пересчёт производится по официальному курсу 1 евро = 1,95583 лева. Порядок действий в вашем случае определяется после анализа документов на объект.